Egy szociális szövetkezet évekkel ezelőtt vásárolt meg egy ingatlant, amelyhez a használat során természetes módon hozzátartozott egy mellette húzódó magánút is. Az utat az előző tulajdonos már évtizedek óta sajátjaként használta, egy részét le is térkövezte, rendszeresen karbantartotta és gondozta. A szövetkezet ugyanígy folytatta a használatot, abban a hiszemben, hogy az út is az ingatlan része.

A helyzetet egy örökös jelentkezése változtatta meg, aki közölte: a magánút külön ingatlanként szerepel a nyilvántartásban, és azt értékesíteni kívánja.

Mit mond a jog az elbirtoklásról?

A Polgári Törvénykönyv alapján ingatlan elbirtoklásához főszabály szerint 15 év szakadatlan sajátkénti birtoklás szükséges. Ez azt jelenti, hogy a birtokosnak az ingatlant folyamatosan úgy kell használnia, mintha annak tulajdonosa lenne.

A leírt eset alapján első ránézésre több feltétel is teljesülhet, hiszen az utat mintegy harminc éve nem használta a nyilvántartás szerinti tulajdonos, miközben az ingatlan mindenkori birtokosai sajátjukként kezelték, fejlesztették és karbantartották.

Ugyanakkor az elbirtoklás nem automatikus. Ahhoz, hogy a tulajdonjogot hivatalosan is megszerezzék, szükség lehet bírósági eljárásra vagy a tulajdonjog rendezésére, ha vita alakul ki.

Elképzelhető, hogy az utat valójában már megvették

A szakértő szerint nem kizárt, hogy a magánút az eredeti adásvétel része volt, csupán a földhivatali átvezetés maradt el.

Ezért első lépésként célszerű kikérni a földhivataltól az eredeti adásvételi szerződést, és megvizsgálni, pontosan mely ingatlanokat értékesítették.

Ha a szerződésből kiderül, hogy a felek a magánút átadásában is megállapodtak, de annak tulajdonjoga valamilyen adminisztratív hiba miatt nem került átvezetésre, akkor a földhivatalnál kezdeményezhető a tulajdoni viszonyok rendezése.

A korábbi tulajdonos és a szerződést készítő jogász felelőssége is felmerülhet

Ha a szövetkezet valóban úgy vásárolta meg az ingatlant, hogy azt hitte, a magánút is a vétel részét képezi, akkor felmerülhet a korábbi tulajdonos, illetve az adásvételi szerződést készítő jogász felelőssége is.

A jelenlegi használók ugyanis jóhiszeműen vették birtokba az utat, és jelentős összegeket fordítottak annak fenntartására.

A karbantartási költségek is követelhetők lehetnek

Amennyiben bebizonyosodik, hogy a magánút nem volt része az adásvételnek, a használók hivatkozhatnak arra, hogy hosszú éveken keresztül saját költségükön tartották fenn és fejlesztették az ingatlant. Ennek alapján bizonyos esetekben felmerülhet a ráfordítások megtérítésének igénye is, bár ennek pontos jogalapját és összegét mindig az adott ügy körülményei határozzák meg.

Szolgalmi jog is megoldást jelenthet

Ha az út az ingatlan rendeltetésszerű használatához elengedhetetlen, szóba kerülhet szolgalmi jog alapítása is. Ez biztosíthatja a közlekedés jogát akkor is, ha az út más tulajdonában marad.

Fontos ugyanakkor pontosítani, hogy a telki szolgalom létrehozása nem a jegyző hatáskörébe tartozik. A felek megállapodással alapíthatnak szolgalmat, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni, vita esetén pedig bíróság dönthet róla.

Érdemes a könyvelést is átvizsgálni

A szakértő szerint célszerű megvizsgálni azt is, hogyan szerepel az ingatlan a szövetkezet könyveiben. Ha a tárgyi eszközök nyilvántartásában a magánút is az ingatlan részeként jelenik meg, illetve ezt az adásvételi dokumentumok is alátámasztják, az fontos bizonyíték lehet a tulajdonviszonyok rendezése során.

Mire érdemes figyelni?

A hasonló ügyekben a legfontosabb lépések:

  • az eredeti adásvételi szerződés beszerzése és átvizsgálása;
  • a tulajdoni lapok ellenőrzése;
  • annak tisztázása, hogy fennállnak-e az elbirtoklás törvényi feltételei;
  • szükség esetén ingatlanjogban jártas ügyvéd bevonása.

Bár a több évtizedes használat és karbantartás komoly érv lehet a szövetkezet mellett, önmagában nem jelenti azt, hogy automatikusan megszerezték a tulajdonjogot. Az ügy végső megoldása a szerződések tartalmától, a birtoklás körülményeitől és – vita esetén – a bíróság döntésétől függhet.

Forrás: gazda.jogkövető.hu

Indexkép: Pexels