A választásokat követően az új kormánynak a földügyek terén is lesznek tennivalói. Orlovits Zsolt földjogi szakértőt kérdeztük arról, hogy milyen megoldandó problémákat lát a jelenlegi rendszerben, és merre mehetne tovább a szabályozás.
Problémák a földtulajdon ellenőrzésében
Az adásvételhez először is pontos adatokra lenne szüksége egy termelőnek. Csakhogy számos ügyvéd rászokott arra, hogy az értékesítendő földdel kapcsolatban csak a minimumadatokat (településnév, helyrajzi szám, fekvési hely) írja bele a szerződésbe – említi elsőként a szakember. Azt, hogy mekkora területű, AK-értékű, művelési ágú a föld, nem tüntetik fel. Emiatt nehéz beazonosítania az elővásárlásra jogosultnak azt, hogy milyen földről is lenne szó.
Tapasztalatai alapján az ingatlan-nyilvántartási adatok lekérése rendkívül megnehezült. Az új ingatlan-nyilvántartási törvényhez kapcsolódóan tavaly nyáron elfogadtak egy módosítást, amely szerint csak akkor nem térítésköteles az évente két alkalommal lehívható tulajdoni lap, ha a lekérdező az adott földben maga is tulajdonos (tulajdonostárs). Ha nem, akkor fizessen. Ez nagyon megnehezíti azok dolgát, akiknek ellenőrizniük kellene az adásvétel jogi hátterét.
Ezenkívül 2025-ig volt lehetőség az Ügyfélkapun keresztül, az ország egész területére nézve, ingyenesen lekérdezni az adott földrészlet pontos adatait tartalmazó földkönyvet (ez a tulajdoni lap I. része: terület, AK, művelési mód, fekvési hely), mégpedig havonta 20 földre vonatkozóan. Ezt teljesen megszüntették.
Ez ügyben érdeklődtem a Komárom-Esztergom vármegyei kormányhivatalnál, és azt a választ kaptam, hogy földkönyvi adatokat ezentúl személyesen, papír alapon, a föld fekvési helye szerint illetékes földhivatalnál, díjfizetés ellenében tudnak szolgáltatni. Ez nevetséges!
– fakad ki Orlovits Zsolt, ami nem csoda a földhivatalok hosszadalmas digitalizálását követően.
A szerződések lekérdezése
Jelenleg a helyi önkormányzat polgármesteri hivatalának egy ügyintézője végzi a szerződések nyilvánosságra hozatalát a „hirdetmenyek.magyarorszag.hu” felületen.
Arra lettem figyelmes, hogy elég gyakori a véletlennek tűnő gépelési hiba a meghirdetések során a településnév mezőben. Volt, hogy naponta találtam 1-2 esetet. Ez amiatt érdekes, mert a legtöbben úgy szűkítik le a keresést az aktuális hirdetményekre, hogy beírják a településnevet. Ha ezt a szerződés feltöltésekor elrontják, akkor az adott szerződés szinte láthatatlanná válik. Persze lehetne másként keresni, mondjuk dátum szerint, de az kevésbé életszerű, hogy valaki egy bizonyos nap összes országos földszerződésére kíváncsi."
Az elővásárlók elrettentése
Orlovits Zsolt szerint az elővásárlók elrettentésének kifinomultabb eszköze az, amikor az adott földet egy cég mondjuk még 15–20 évig műveli haszonbérlőként. Az ilyen esetekben szinte csak a haszonbérlő cég tulajdonosának érdemes bejelentkeznie vásárlóként a meghirdetett földre. Azt, hogy a vevőjelölt és a bérlő cég között van-e tulajdonosi összefonódás, nem szívesen írják bele a szerződésbe, azt viszont gyakran közlik, hogy az esetleges elővásárló kizárólag a haszonbérleti szerződés lejártakor léphet birtokba. Ha viszont a szerződés szerinti vevő veszi meg, akkor akár azonnal elkezdheti művelni a földet, hiszen közös megegyezéssel
egyszerűen felbontja a maga és a cége között fennálló haszonbérletet. Erre azért van szükség, mert 25%-nál kisebb tulajdonrész esetén csak így lesz az ügylet illetékmentes. Ha egy olyan elővásárló szerzi meg a földet, aki nem tud 5 éven belül birtokba lépni, annak ki kell fizetnie a vagyonszerzési illetéket!
– mutat rá a földjogi szakértő.
A helyben lakó szomszéd
Ez a fogalom egy kedvelt hivatkozási alap. A törvény szerint most akár tulajdonos, akár bejelentett földhasználó a szomszéd, a kettő egyenértékűnek számít. Orlovits szerint célszerűbb lenne előnyben részesíteni a földhasználó szomszédot a tulajdonszerzésben, mivel aki csak tulajdonosa a földnek, az gyakran felhalmozási célból vásárol. Az ideális persze az lenne, ha a szomszéd egyszerre lenne tulajdonosa és földhasználója is a földjének. (Lásd: azé a föld, aki megműveli.)
A szerződéskötésnek számos buktatója maradt – Fotó: Shutterstock
A vételár meghatározása
Több ügyvéd beleírja a szerződésbe, hogy a kialkudott vételár kapcsán nem vállal felelősséget azért, hogy az a törvényi feltételeknek megfelel-e. Teszik ezt amiatt, mert továbbra sem nyilvános az, hogy miként számolja a megyei agrárkamara az elfogadható mértékű vételárat. Elméletben figyelembe kellene venni a föld 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét. Na de hogyan?
A bérleti díj adómentessége
A bérleti díjakból származó jövedelem a földtulajdonos számára ugyanolyan munka nélkül keletkező bevétel, mint a kamatjövedelem. Akár meg is lehetne szüntetni az adómentességét. Ugyanakkor arra is tekintettel kell lenni, hogy sok idős ember számára ez egy év végi nyugdíj-kiegészítés. Ha megadóztatnák, akkor a nyugdíjasoknak is bevallást kellene készíteniük erről a gyakran csak néhány tízezer, esetleg százezer forintos tételről.
Más a helyzet az aktív korúakkal, illetve azokkal, akik milliós nagyságrendű haszonbérleti díjat realizálnak. Elméletben megoldás lehetne helyi adóként sávos rendszerben adóztatni a bérleti díjból származó jövedelmet úgy, hogy lenne egy 0%-os kulcs a kisebb összegű bevételekre. Ám ekkor is problémát jelentene, ha a haszonbérletet terményben fizetik meg. Ez egyébként most is elszámolási gondokat okoz.
Lásd még a témában: Földvásárlás 2025-ben: Ki, hogyan és mennyit szerezhet?
Indexkép: Shutterstock.
_fill_540x300_0.jpg)
