Tekintettel arra, hogy nagy érdeklődést mutat a gazdálkodók részéről a gazdaságátadási pályázat és az ehhez kapcsolódó gazdaságátadási szerződés ezért szükségesnek érzem, hogy a továbbiakban is ezzel a kérdéskörrel foglalkozzunk.
Két témakört emelnék ki a mostani cikkemben, amelyek a haszonélvezeti jogok valamint a teljes vagy részleges gazdaságátadás kérdéskörével fogok foglalkozni.
A haszonélvezeti jogok kérdése
Számos esetben találkozhatunk azzal a konstrukcióval, hogy a gazdaságátadó a gazdaságátvevő részére már a korábbiakban tulajdonba adta az egyes termőföldi ingatlanokat, azonban azzal egyidejűleg a felek a gazdaságátadó javára haszonélvezeti jogot alapítottak, ekként a föld továbbra is az átadó gazdaságában maradt. Gyakran ezek a haszonélvezeti jogok nemcsak az ingatlan-nyilvántartásban az egyes ingatlanok tulajdoni lapjain, hanem a földhasználati nyilvántartásba, mint földhasználati jogok is bejegyzésre kerültek.
A Gazdaságátadási tv. a haszonélvezeti jog kapcsán külön rendelkezést nem tartalmaz, így felmerül a kérdés, hogy miként rendezhető ezen földek átadása, egyáltalán szerepelhetnek-e ezek az ingatlanok a gazdaságátadási szerződésben?
A gazdaságátadási szerződésnek valamennyi, az átadó javára bejegyzett földhasználati jogot rendeznie kell, így a haszonélvezeti jog jogcímen bejegyzett földhasználati jogokat is. Tekintettel azonban arra, hogy a haszonélvezeti jog egy olyan dologi jog, ami a jogosult személyéhez kötődik, az nem ruházható át, az átvevő haszonélvezőként nem léphet az átadó helyébe.
Álláspontunk szerint arra sincs lehetőség, hogy a gazdaságátadó a gazdaságátvevő javára a haszonélvezetében álló ingatlanon földhasználati jogot alapítson. Bár a Földforgalmi tv. és a Fétv. ezt lehetővé tenné, a Gazdaságátadási tv. 3. § (3) bekezdés értelmében gazdaságátadás keretében csak a gazdaságátadónak a tulajdonában és használatában is álló földre alapítható földhasználati jog az átvevő részére, így a haszonélvezeti joggal érintett ingatlanok esetén a tulajdonjog hiányában erre a gazdaságátadási szerződés keretei között nincs lehetőség.
Az átadás a fentiek alapján akként történhet, hogy amennyiben a haszonélvezeti jog a gazdaságátvevő tulajdonában álló ingatlanra van bejegyezve a gazdaságátadó javára, úgy a gazdaságátadó a haszonélvezeti jogáról az átvevő mint tulajdonos javára lemond, egyúttal a gazdaságátadás keretében hozzájárul a bejegyzett haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez, és a gazdaságátvevő saját tulajdonjogcímén történő földhasználati jogának bejegyzéséhez, ekként az ingatlan átkerül a gazdaságátvevő gazdaságába.
Azokban az esetekben viszont, ahol nem a gazdaságátvevő, hanem harmadik személy tulajdonában álló ingatlanon áll fenn a haszonélvezeti jog, álláspontunk szerint nincs lehetőség annak a gazdaságátadási szerződés keretében történő átadására, ekkor még a gazdaságátadási szerződés megkötését megelőzően egyéb módon kell rendezni a haszonélvezeti jog földhasználati nyilvántartásból való törlését például akként, hogy külön megállapodással a Földforgalmi tv. és a Fétv. rendelkezései szerint alapít rajta földhasználatot a gazdaságátadó.
A teljes vagy részleges gazdaságátadás kérdésköre
Tapasztalataink szerint megosztott volt a jogértelmezés a tekintetben, hogy miről kötelező és miről nem kötelező rendelkezni az átadás során. Arra vonatkozóan a jogszabály egyértelmű, hogy a gazdaságátadónak a gazdasághoz tartozó, használatában álló valamennyi mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld használati jogosultságát át kell adnia a gazdaságátvevőnek.
Amennyiben valamely földhasználati jog mégsem lenne átadható (pl. szívességi földhasználat esetén az átvevő már nem felelne meg a Fétv.-ben foglalt előírásoknak), úgy a kérdéses földhasználati jogot külön, még a szerződés aláírását megelőzően rendezni szükséges. Fontos, hogy az átadás után nem maradhat az átadó nevén bejegyzett földhasználat.
Az átadó tulajdonában álló ingatlanok vonatkozásában azonban nem ennyire egyértelmű a jogszabályi előírás. Azt a fentiekben láthattuk, hogy ha harmadik személynek áll fent földhasználati joga az ingatlanon, akkor az a gazdaságátadási szerződés keretében nem adható át az átvevő részére. Kérdés azonban, hogy mi a helyzet azokkal az ingatlanokkal, amelyek az átadó tulajdonában állnak, nem áll fent rajtuk harmadik személynek bejegyzett földhasználata, azonban ténylegesen az átadó maga sem végez rajta mezőgazdasági tevékenységet, az a gyakorlatban nem képezi az átadó gazdaságának részét.
A Gazdaságátadási tv. 2. § a) pontja csak a gazdaság működtetését szolgáló földek tekintetében írja elő azok átadását, az viszont, hogy egy föld ténylegesen szolgálja -e a gazdaság működését, álláspontunk szerint a felek értékelési kompetenciájába tartozik. Ekként a mezőgazdasági igazgatási szervnek véleményünk szerint el kell fogadnia, ha a felek a szerződésben akként nyilatkoznak, hogy a szerződésben nem szereplő, de az átadó tulajdonában álló egyéb termőföldi és nem termőföldi ingatlanok nem képezik az átadó gazdaságának részét.
Cikksorozatunk következő részében a zártkertek művelés alól történő kivonásával fogunk foglalkozni, ami a jövőben egy egyszerűsített eljárás keretében valósulhat majd meg.
dr. Mikó András
agrár szakjogász
_fill_540x300_0.jpg)
_fill_540x300_0.png)
_fill_540x300_0.jpg)
