A termőföld forgalma a hazai jogban sajátos szabályozási kerettel rendelkezik, ekként mind az adásvételi szerződések megszerkesztésekor, mind az azt követő jóváhagyási eljárásban olyan jogszabályi előírásokkal találkozhatunk, amelyek lényegesen eltérnek egy termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonátruházására vonatkozó jogügylet során irányadó szabályoktól. Cikkünkben azokat a típushibákat gyűjtjük össze, amelyek tapasztalataink szerint a leggyakrabban eredményezik az adásvételi szerződések jóváhagyásának megtagadását.
A Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó adásvételi szerződéseket – eltekintve a törvényben foglalt kivételektől – a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából. A mezőgazdasági igazgatási szerv az adásvételi szerződést először – kizárólag annak tartalma és alaki kellékei, továbbá közhiteles nyilvántartásban szereplő adatok alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi, és 15 napon belül döntést hoz a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy – a törvényben foglalt esetek kivételével – végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát, és elrendeli a szerződés közzétételét.
Hirdetményi közzétételre tehát csak olyan szerződés kerülhet, amely megfelel a törvényben foglalt érvényességi és hatályosulási feltételeknek, ugyanakkor nem kizárt, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv csak az eljárás későbbi szakaszában észlel olyan körülményt, amely vonatkozásában az adásvételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye; a szerződés így természetesen ebben az esetben sem hagyható jóvá.
A Fétv. 13. § (2) bekezdése értelmében, ha a szerző fél tagja a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamarának, akkor az agrárkamarai nyilvántartási számát is tartalmaznia kell a szerződésnek. A bírói gyakorlat egységes a tekintetben, hogy a kamarai tagsági azonosító szám megjelölése kötelező tartalmi eleme az adásvételi szerződésnek; ezt a jóváhagyási eljárásban a mezőgazdasági igazgatási szerv nem jogosult pótolni. Amennyiben tehát a szerző fél tagja a Kamarának, és az adásvételi szerződés a nyilvántartási számot ennek ellenére nem tartalmazza, az az eljárás során később sem pótolható, és a hiányosság a szerződés jóváhagyásának megtagadásához kell hogy vezessen. A földműves-nyilvántartásba vétel önmagában agrárkamarai tagságot eredményez.
Fontos, hogy amennyiben elővásárlási joggal élünk, a tagsági azonosítószám feltüntetése szintén nem maradhat el; ellenkező esetben a kormányhivatal az elfogadó jognyilatkozatot nem veheti figyelembe. Az elfogadó jognyilatkozat hiányosságai kapcsán ugyancsak számos kúriai döntés foglalkozott az állampolgárságra vonatkozó nyilatkozat hiányával; annak feltüntetése ugyanis szintén a Fétv.-ben foglalt előírás, így az állampolgárságról való nyilatkozattétel elmaradása esetében úgy kell tekinteni, mintha az elővásárló nem tett volna elfogadó jognyilatkozatot.
.jpg "agrárjog")
Forrás: unsplash.com
A Fétv. 2024. 01. 01. napja óta előírja, hogy az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik; az ezzel ellentétes szerződés pedig semmis. Ennek ellenére mind a mai napig találkozhatunk olyan szerződéssel, amely a Fétv. hivatkozott rendelkezésébe ütközik, sőt, egy-egy ilyen előírás a mezőgazdasági igazgatási szerv figyelmét is elkerülheti. Tipikusan ilyen szerződéses előírás, hogy az elővásárlásra jogosult részére eltérő fizetési feltételeket szabnak a felek a vételár teljesítése körében, vagy a vevő által az okiratszerkesztő ügyvédnek fizetett ügyvédi munkadíj vevő részére történő megfizetésére kívánják kötelezni az elővásárlásra jogosultat.
E körben megjegyezzük, hogy ha az adásvételi szerződésben a vevő foglalót fizetett, vagy ha a teljes vételárat vagy annak egy részét a vevő a szerződéskötéskor az eladónak megfizette, akkor az elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló, illetve előleg összegét az eladó javára ügyvédi letétbe, vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezni, és ennek igazolását az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni. Ebben az esetben, ha az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésben a vevő helyébe lép, akkor a letétbe helyezett összeget az eladó részére kell megfizetni. Minden más esetben a letétbe helyezett összeg a letevő részére visszajár.
A letéti igazolás csatolásának hiánya az elfogadó jognyilatkozat figyelmen kívül hagyását eredményezi; ez az igazolás a későbbiekben sem pótolható.
Szintén kötelező tartalmi előírás az adásvételi szerződések kapcsán, hogy amennyiben a tárgyát képező földet hatályos, vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés vagy többlethasználati megállapodás érinti, akkor a szerződés tartalmazza a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást. A tájékoztatás mellőzése szintén a szerződés semmisségét eredményezi, ekként az a jóváhagyás akadálya.
A legnagyobb körültekintést igénylő szerződéses rendelkezés az elővásárlási jog megfelelő meghatározása. Tekintettel arra, hogy a törvényi rangsor, illetve az egyes ranghelyekhez kapcsolódó fogalmi meghatározások is több alkalommal mentek át változáson az évek során, a szerződések előkészítésekor javasolt a hivatkozni kívánt elővásárlási ranghely törvényi feltételeinek ellenőrzését minden alkalommal elvégezni. A Fétv. 2022. 01. 01. napja óta előírja, hogy az adásvételi szerződéshez csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat, kivéve azokat, amelyeket közhiteles nyilvántartásnak kell tartalmaznia. E körben tehát külön szükséges értékelni, hogy milyen okiratok csatolása szükséges a szerződéshez, és melyek azok az adatok, amelyek valamely közhiteles nyilvántartás alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv számára rendelkezésre állnak.
A törvények egyes esetekben maguk is előírják meghatározott okiratok csatolását, így a Földforgalmi tv. 19. § (4) bekezdése az állattartó telep működésének igazolását, a Fétv. 18/A. § (1) bekezdése az ökológiai gazdálkodói tanúsítvány meglétét, vagy a 18/B. § a szaporítóanyag-előállítók esetében a növénytermesztési hatóság általi nyilvántartásba vételt és a megelőző három gazdasági évben történő szaporítóanyag-előállítást. Szükséges lehet ugyanakkor az elővásárlási ranghely igazolása olyan esetben is, ahol a törvény maga nem ír elő alakszerű igazolási formát, viszont a ranghely közhiteles nyilvántartásból nem állapítható meg. Példaként említhetjük a helyben lakói minőséget, amelynek fogalmi eleme az életvitelszerű lakáshasználat helye.
Cikksorozatunk következő részében a helyben lakás kérdéskörével fogunk foglalkozni, bemutatva a Kúria és a kormányhivatalok gyakorlatát.
Dr. Mikó András
agrár szakjogász
A Talajstratégiák Agroinform TechMagot megnyithatod ide kattintva, vagy lapozd végig itt:
A korábbi TechMag lapszámokat elolvashatod a Magazin rovatban.
